Der Traum vom Eigenheim lebt in vielen von uns. Doch durch sehr hohe Mieten und teure Wohnungen rückt er in weite Ferne. Wie du dir trotzdem ganz unkompliziert deine erste Wohnung zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage kaufen kannst, erfährst du hier.
Warum eine eigene Wohnung?
Da der Immobilienmarkt aufgrund der niedrigen Zinsen momentan einen echten Boom erlebt, stellt natürlich auch die Asset-Klasse der Immobilien eine durchaus interessante Investitionsmöglichkeit für dich dar. Denn durch den Kauf von Immobilien kannst du – ähnlich wie beim Aktienkauf – zum einen von regelmäßigen Erträgen in Form von Mietzahlungen einen Cashflow generieren, zum anderen kannst du aber auch an Wertsteigerungen und damit verbundenen Veräußerungsgewinnen der betreffenden Immobilien Geld verdienen. In jedem Fall ist der Kauf deiner ersten Wohnung – soll diese nun von dir selbst genutzt werden oder von dir vermietet werden – also eine überaus lukrative Angelegenheit. Dennoch ist der Einstieg in die Anlageklasse Betongold etwas schwieriger, als beispielsweise bei Aktien. Deswegen haben wir dir ein paar hilfreiche Tipps und Tricks zusammengestellt.
Was kostet dich deine erste Wohnung überhaupt?
Und hier gelangen wir bereits zum kompliziertesten Punkt: den Kosten für Immobilien. Der Preis einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Lage der Immobilie (Großstädte sind gefragt, auf dem Land sind Immobilien häufig günstiger)
- Wohnfläche
- Extras (Garage zur Wohnung dazu, Balkon, Klimaanlage usw.)
- Umgebung (attraktiver Stadtteil mit guter Verkehrsanbindung usw. – auch Mikrolage genannt)
- Bausubstanz der Immobilie
- Grundsteuersatz der jeweiligen Gemeinde
- Altlasten
Zwar gibt es noch weitere Faktoren, die bei der Preisbildung einer Immobilie von Bedeutung sind, zur Vereinfachung stellen die oben genannten Aspekte jedoch die Wichtigsten dar. Für deine erste Wohnung zahlst du im Schnitt einen Kaufpreis in Höhe von 20.000 bis 100.000 Euro für Mietwohnungen im ländlichen Bereich. Und für Mietwohnungen im großstädtischen oder im Metropolbereich musst du hingegen mit Kaufpreisen zwischen 150.000 und bis zu 750.000 Euro rechnen. Hinzu kommen zudem noch im Schnitt rund 10 bis 12 Prozent an Kaufnebenkosten, die du auf die genannten Kaufpreise aufsummieren musst. Dabei handelt es sich nicht – wie du jetzt vielleicht denken wirst – um Heizung, Gas und Abwasser, sondern die im nun folgenden Abschnitt beschriebenen Kosten.
Was sind Kaufnebenkosten und was ist darin alles enthalten?
Neben dem eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie entstehen beim Immobilienkauf natürlich auch noch diverse Kaufnebenkosten. Diese musst du noch zum Kaufpreis hinzurechnen. Dabei handelt es sich um folgende Posten:
- Notarkosten
- Grunderwerbssteuer der Gemeinde
- Maklergebühr
- Eintrag ins Grundbuch
Insgesamt summieren sich die genannten Posten auf durchschnittlich 10 bis 12 Prozent des eigentlichen Kaufpreises der Immobilie. Die Notarkosten beinhalten die notarielle Beglaubigung deines entsprechenden Immobilienerwerbs – zuzüglich mit der Eintragung ins Grundbuch beim Grundbuchamt entstehen hier Kosten in Höhe von rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Weiterhin wird für den Kauf einer Immobilie, die dir durch einen Makler angeboten wird, eine sogenannte Maklerprovision – fällig. Diese schwankt mitunter erheblich, lässt sich in den meisten Fällen aber zwischen 3 und maximal 7 Prozent des eigentlichen Kaufpreises festmachen. Zu guter Letzt kommt aber auch noch die jeweilige Grunderwerbssteuer der betreffenden Gemeinde, in der die Immobilie steht, hinzu. Diese ist einmalig beim Kauf der Immobilie zu entrichten und beläuft sich je nach Gemeinde auf aktuell zwischen 3,5 und bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Wie viel Geld du in die monatliche Tilgung deiner ersten Wohnung stecken musst
Die Höhe deiner monatlichen Ratenzahlungen für deine erste Wohnung hängt grundsätzlich von der Länge der Laufzeit, dem Sollzinssatz sowie der Höhe des Darlehens ab. Bei einer Immobilie als Kapitalanlage sollten die monatlichen Tilgungszahlungen beim Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen folglich nie mehr als 30 Prozent der Nettokaltmiete-Einnahmen betragen. Grundsätzlich sollte sich eine Immobilie als Kapitalanlage stets selbst tragen – sollte also von deinen Mietern über die gesamte Laufzeit abgezahlt werden. Eine Faustregel besagt: rund 30 Prozent der Nettokaltmieten-Einnahmen stehen bei der Immobilienvermietung als freier Cashflow zur Verfügung, der z.B. für die Tilgung des Immobiliendarlehens verwendet werden kann. Bewohnst du deine erste Wohnung selbst, so sind mit rund 20 bis maximal 25 Prozent des eigenen Nettohaushaltseinkommens, die du in die Tilgung investieren kannst, die Obergrenzen der Vernunft erreicht.
Wie du deine erste Wohnung finanzieren kannst
Deine erste Wohnung kannst du über ein Bankdarlehen finanzieren oder auch direkt Bar bezahlen. In den meisten Fällen ist die letztere Variante jedoch für die wenigsten Menschen realistisch. Um sich für einen Immobilienkredit bei einer Bank zu qualifizieren, benötigst du in der Regel einen Eigenkapitalanteil in Höhe von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Sowie eine entsprechende Bonität, um den potentiellen, monatlichen Tilgungsraten auch tatsächlich nachkommen zu können.
Auch die Tilgung eines Immobiliendarlehens stellt eine Wissenschaft für sich dar. Grundsätzlich kannst du hier zwischen folgenden Varianten entscheiden:
- Annuitätendarlehen
- Tilgungsdarlehen
- endfälliges Darlehen
Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du eine monatliche gleichbleibende Rate, aus einem sinkenden Zinsanteil und einem im Verlauf der Tilgung steigenden Tilgungsanteil. Beim Tilgungsdarlehen sinkt die monatliche Rate im Verlauf der Finanzierung, da die Zinslast aufgrund der geringer werdenden Restschuld ebenfalls sinkt. Bei einem endfälligen Darlehen zahlst du während der gesamten Laufzeit nur die Zinsen. Und erst am Ende der Laufzeit dann mit einer Einmalzahlung den kompletten Darlehensbetrag auf einmal zurück.
Wieviel deine erste Wohnung maximal kosten sollte
Bei deiner ersten Wohnung brauchst du in den meisten Fällen zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapitalanteil. Folglich könntest du rund 50 Prozent deines Vermögensbesitzes in die Anzahlung deiner ersten Wohnung investieren. Und die restlichen 50 Prozent solltest du als Rücklage für Instandsetzungen oder als persönlichen Puffer auf Tagesgeld- oder Girokonto belassen. Insofern du so einen Betrag zwischen 10.000 bis 30.000 Euro als Anzahlung für die jeweilige Immobilienfinanzierung bereitstellen kannst, sollte der Kaufpreis deiner ersten Wohnung folglich zwischen 50.000 bis 100.000 Euro Kaufpreis liegen. Höhere Immobilienfinanzierungen sind zwar überaus machbar, jedoch nicht unbedingt effektiv. Weil du dein Kapital in diesem Fall für sehr lange Zeit für die Tilgung eines einzigen Objekts binden würdest.
Wann du deine erste Wohnung verkaufen solltest
Insofern du deine erste Wohnung – aus welchen Gründen auch immer – wieder verkaufen möchtest, dann ist in der Regel nach mindestens 10 Jahren Immobilienbesitz sowie bei einer entsprechend hohen Marktlage sicherlich der beste Zeitpunkt dafür gekommen. Denn sobald sich eine Immobilie mindestens 10 Jahre in deinem Besitz befunden hat, entfällt für dich die Spekulationssteuer in Höhe von 40 Prozent deines Veräußerungsgewinns. Achte jedoch beim Verkauf deiner ersten Wohnung darauf, dass du damit deinen ersten von insgesamt maximal drei möglichen Immobilienverkäufen als privater Immobilienverkäufer tätigst – ab vier verkauften Immobilien zählst du nämlich als gewerblicher Immobilienhändler, was sich steuerlich auch nachwirkend als durchaus negativ für dich auswirken könnte. Insgesamt raten wir dir beim Verkauf deiner ersten Wohnung also, dass du die etwaige Spekulationsfrist von 10 Jahren hierfür mindestens abwarten solltest.