Eine eigene Wohnung bedeutet Sicherheit. Viele nutzen sie auch als Wertanlage. Aber wie kaufe ich mir eine Wohnung? Was muss ich dabei beachten und wie gehe ich überhaupt vor? Wir liefern jetzt einen Überblick.

Es ist soweit: Du hast gespart oder frisch geerbt und willst dir endlich deine eigene Wohnung kaufen. Ein schönes Ziel, denn mit einer eigenen Wohnung hat man mehr Sicherheit. Man kann nicht vom Vermieter wegen Eigenbedarfs vor die Tür gesetzt werden oder sich auf einmal die Miete nicht mehr leisten. Im Alter bleibt mehr von der Rente, weil du keine Miete zahlen musst. Gleichzeitig steckt dein Geld in einer Anlage, die (wenn die Immobilie richtig gepflegt wird) den Wert erhält. Aber ein Wohnungskauf ist nicht günstig und eine Entscheidung, mit der man die nächsten Jahrzehnte leben muss – die Entscheidung sollte also wohl überlegt sein. Dieser Artikel soll einen Überblick darüber geben, was du alles beachten solltest.

Die Entscheidung für den Wohnungskauf

Die monatliche Miete mag einen großen Teil des Einkommens auffressen, aber eine Wohnung zu kaufen ist teuer und in den meisten Fällen nur mit einem Kredit finanzierbar. (Es sei denn natürlich, du hast gerade viel Geld von Onkel Dagobert geerbt. Dann kannst du den Rest dieses Absatzes einfach überspringen.) Alle anderen hingegen sollten einmal durchrechnen, ab wann in der Zielstadt der Kredit für eine Wohnung günstiger ist, als Miete zu zahlen. Wenn dir die Zeit bis zu dem Punkt, an dem sich das wirklich rechnet, zu lang ist, solltest du vermutlich noch ein bisschen länger sparen.

Dann musst du nur einen kleineren Kredit aufnehmen und insgesamt weniger für die Zinsen bezahlen. Außerdem solltest du dich fragen, wie sicher dein Einkommen ist. Wenn du befristet angestellt bist oder gerade erst angefangen hast, dich selbständig zu machen, ist es wahrscheinlich keine so gute Idee, jetzt einen großen Kredit aufzunehmen. (Abgesehen davon werden die Banken auch skeptisch sein und dir vermutlich lieber keinen Kredit geben.)

Wenn du jetzt beschlossen hast, dass die Voraussetzungen gut sind, sind aber noch andere Aspekte zu beachten. Wohnt man zur Miete, kann man verhältnismäßig einfach umziehen: nur Möbel und den sonstigen Besitz einpacken und in eine andere Wohnung ziehen. Die Eigentumswohnung hingegen lässt sich nicht so leicht mitnehmen (deshalb heißt sie ja auch Immobilie). Deshalb solltest du dir vorher gut überlegen, in welcher Stadt du wohnen willst. Möchtest du hier wirklich für die nächsten Jahre oder Jahrzehnte bleiben?

Direkt neben der Autobahn mag eine Wohnung günstiger sein, aber möchtest du den Lärm und die Abgase wirklich so lange ertragen? Wie gefällt dir die Umgebung? Ist die Wohnung groß genug? Als Single ist eine Ein-Zimmer-Wohnung völlig in Ordnung, aber wenn du in den nächsten zehn Jahren Kinder haben willst, na ja. Wie ist die Infrastruktur? Wie lange pendelt man zur Arbeit, in die Innenstadt? Lässt sich die Wohnung für genug Geld vermieten, wenn du doch umziehen willst? Kurz – die Entscheidung für einen Wohnungskauf und für den Standort muss gut überlegt sein.

Wie kaufe ich mir eine Wohnung? – Der Kauf

Vor dem Kauf solltest du, schon Geld angespart haben. Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto weniger Kredit lastet auf dir. Außerdem solltest du in der Planungsphase daran arbeiten, deine Kreditwürdigkeit zu verbessern. Manchmal hat die Schufa Fehler in ihren Einträgen, und du kannst verlangen, dass sie diese löscht. Darüber hinaus solltest du eventuelle Kredite zurückzahlen.

Dann solltest du nach einer hübschen Wohnung und einem passenden Kredit Ausschau halten. Die Reihenfolge ist dabei nicht ganz einfach. Denn für die Wohnungsauswahl musst du ja ungefähr wissen, wie viel Geld du von der Bank bekommen kannst. Und die Bank wiederum will den fairen Wert für die Wohnung wissen, damit sie dir nicht mehr Geld leiht, als sie im Extremfall durch Verkauf der Wohnung wiederbekommen könnte. Dafür gibt es keine Anleitung, die in jedem Fall funktioniert.

Wenn du dann aber zu einer Bank gehst, solltest du dich vorher gut vorbereiten und einiges über Zinsen, Tilgung, Annuitäten, Konditionen usw. lernen. Denn mit guter Vorbereitung lässt du dir nicht von einem Bankberater irgendwelche überteuerten Verträge aufschwatzen.

Und wenn du die Wohnung gefunden hast, die du kaufen willst (und sie besichtigt und auf Herz und Nieren geprüft hast, vielleicht auch mit Hilfe einer Person, die sich mit so etwas auskennt), musst du dich mit dem Verkäufer auf den genauen Kaufpreis einigen. Dann geht’s zum Notar, um den Kaufvertrag zu unterschreiben und dich ins Grundbuch eintragen zu lassen: Damit gehört die Immobilie offiziell dir.

Bei der Übergabe solltest du, wie das bei einer Mietwohnung auch der Fall wäre, darauf achten, dass alles im abgesprochenen Zustand ist. Und schon steht dem Traum vom Wohnen in der eigenen Wohnung nichts mehr im Weg.

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Den größten Posten stellt natürlich der Kaufpreis. Das kann je nach Stadt, Lage, Größe, Zustand etc. schon echt teuer werden. In München zum Beispiel muss man je nach Lage schon für eine normal große Eigentumswohnung eine Million Euro auf den Tisch legen.

Außerdem wird Grunderwerbsteuer fällig. Das sind je nach Bundesland 3,5 (Bayern) bis 6,5 (unter anderem NRW und Thüringen) Prozent des Kaufpreises. Diese Steuer wird einmal erhoben, nämlich beim Kauf, aber viermal im Jahr wird zusätzlich Grundsteuer fällig, die ziemlich kompliziert berechnet wird. Das Finanzamt rechnet das für dich aus, wenn du die Wohnung gekauft hast. Aber wenn du es vorher wissen willst, kannst du Nachbarn mit einer ähnlichen Wohnung fragen, wie viel Grundsteuer sie zahlen.

Eventuell muss ein Makler bezahlt werden, die Notarkosten kommen aber auf jeden Fall auf dich zu.

Und das war noch nicht alles: Jeden Monat musst du einen gewissen Betrag an Wohngeld zahlen. Die Wohnung steht ja eher nicht als Einfamilienhaus irgendwo herum, sondern gehört zu einem Gebäude mit mehreren Wohnungen. Kauft man eine Wohnung, gehört einem diese Wohnung und ein Anteil an den Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Heizungskeller, Grünfläche – und die Wohneigentümergemeinschaft, zu der ein Wohnungskäufer dann gehört, bestimmt eine Verwaltung, die sich darum kümmert. Dafür muss jeder Eigentümer jeden Monat Wohngeld zahlen. Das ist also eine monatliche Belastung, wie es die Miete auch wäre – damit musst du kalkulieren.

Auch ansonsten ist es nicht so, dass du im Monat gar nichts mehr zahlen musst außer Wasser, Strom etc. – die Instandhaltung einer Wohnung kostet auch. In deiner eigenen Wohnung hast du keinen Vermieter mehr, der sich kümmert, wenn die Heizung streikt oder der eingebaute Herd kaputtgeht. Leg dir hierfür am besten etwas Geld zurück.

Außerdem ist eine Wohngebäudeversicherung vermutlich sinnvoll, die bei Wasserrohrbruch, Feuer, Sturm, Blitzeinschlag und vielen anderen Sachen, einspringt. Da können schnell mal hohe Kosten entstehen.

Zu guter Letzt solltest du überlegen, was dir noch an Einrichtung fehlt. Wenn du keine eigenen Küchengeräte, -schränke, -arbeitsplatten etc. besitzt und die Küche nicht vom Vorbesitzer übernehmen kannst, musst du dir selbst eine Küche kaufen und einbauen. Das wird manchmal teurer, als man so denkt, und sollte mit eingerechnet werden.

Und wie finanziere ich mir die Wohnung?

Es ist theoretisch auch möglich, sich eine Wohnung komplett ohne Eigenkapital zu kaufen. Aber die Bank verlangt dann wahrscheinlich höhere Zinsen, vielleicht lehnt sie es auch ganz ab, dir einen Kredit zu geben. 20 oder 30 Prozent der Kaufsumme sind recht gut, manche raten auch zu nur 10 bis 15 Prozent. Aber bei mehr Eigenkapital sind die Konditionen beim Kredit tendenziell besser, weil das Risiko für die Bank geringer ist. Und bei einer geringeren Kreditsumme muss man auch in Summe weniger Zinsen bezahlen. Zum Eigenkapital gehören laut Sparkasse nicht nur Ersparnisse in bar und auf Konten, sondern etwa auch der Eigenanteil des Bausparguthabens, Lebensversicherungen, Aktien, Wertpapiere und vollständig abbezahlte Immobilien.

Man kann sich auch privat (bei Verwandten und Bekannten) Geld leihen. Denn dieses Geld zählt die Bank auch zum Eigenkapital. Und sich privat Geld zu leihen ist oft günstiger als bei einer Bank. Manchmal verzichten z. B. die Eltern sogar ganz auf Zinsforderungen. Trotzdem: Der Kredit sollte schriftlich in einem Vertrag festgehalten werden. Und du musst einschätzen können, ob solche Geldsachen die Beziehung zu der leihenden Person belasten könnten, ob zum Beispiel die Schwiegereltern die Wohnung irgendwie auch als ihre betrachten, solange der Kredit nicht zurückgezahlt ist.

Falls du reiche Eltern oder Verwandte hast, die dir irgendwann viel Geld vererben möchten, und ihr die Erbschaftsteuer umgehen wollt, die anfällt, wenn diese reichen Verwandten sterben, können diese dir jetzt auch schon Geld schenken: Innerhalb von zehn Jahren kannst du schenkungsteuerfrei bis zu 400.000 Euro von den Eltern erhalten, von den Urgroßeltern 100.000 Euro und 20.000 Euro von jedem anderen Verwandten.

Wie kaufe ich mir eine Wohnung? Der Kredit

Die Kreditaufnahme bei der Bank ist bei guter Kreditwürdigkeit dank der Niedrigzinspolitik aktuell nicht so teuer. Für um die ein Prozent Zinsen im Jahr lassen sich Kredite bekommen. Du solltest aber nie nur ein einziges Kreditangebot einholen, sondern mehrere Angebote vergleichen. Dabei solltest du immer auf den Effektivzins schauen, der auch ausgewiesen sein muss. Denn der Nominalzins kann unschlagbar niedrig aussehen, aber durch Sachen wie ein Disagio (d. h. man bekommt weniger Geld ausgezahlt, als in der Kreditsumme steht, muss aber alles zurückzahlen und auch auf alles Zinsen zahlen) steigen. Außerdem solltest du auf die Zinsbindung achten. Ob du den niedrigen Zins für zehn oder 15 Jahre garantiert hast oder ob der Zins nach fünf Jahren schon steigen kann, kann einen großen Unterschied machen.

Darüber hinaus kannst du dich über Fördermöglichkeiten informieren, etwa bei der KfW oder in Einheimischenmodellen wie in München. Für Letztere kannst du in der Gemeinde nachfragen. Dadurch kannst du eventuell zu einem niedrigeren Preis an eine Wohnung kommen.

Was ist der faire Wert der Wohnung?

Du solltest nicht blind in eine Verhandlung über den Kaufpreis einer Wohnung hineingehen. Sondern lieber selbst in etwa wissen, was die Wohnung wert ist. Als Grundlage dienen Kaufpreise ähnlicher Wohnungen in der Gegend. Es fließen aber ganz viele Faktoren ein, darunter die Wohnungsgröße, die Lage, der Zustand, das Baujahr, die Lärmbelastung und vieles mehr. Da gibt es keine einfache Formel, die man dir an die Hand geben könnte.

Einen vernünftigen Wert kann man nur von einem seriösen Gutachter (z. B. von der Industrie- und Handelskammer bestellt oder bei TÜV oder DEKRA – Achtung bei allen anderen, „Gutachter“ ist keine geschützte Berufsbezeichnung!) bekommen. Gute Gutachter kosten allerdings auch viel Geld.

Für eine grobe Einschätzung kannst du auch im Internet bei Immobilienportalen kostenlos oder für einen geringen Preis einen Schätzwert für die Wohnung bekommen. Aber Achtung: diese Immobilienrechner berücksichtigen meist aber nur grobe Faktoren und sind auch nicht gut genug für die Bank, wenn du sie zu einem Kredit überreden willst.

Was muss ich sonst beachten?

Es gibt eine umgangssprachlich „Spekulationssteuer“ genannte Steuer, wenn du die Wohnung zu schnell wieder verkaufst und dabei Gewinn machst. Folgendes Szenario: Du wohnst für zwei Jahre in deiner Eigentumswohnung, musst dann aber für den Job umziehen. Und du beschließt, die Wohnung zunächst zu vermieten. Nach drei Jahren denkst du dir, dass du lieber eine eigene Wohnung am neuen Wohnort kaufen willst. Und verkaufst die erste Wohnung. Machst du bei diesem Verkauf einen Gewinn, fällt darauf Einkommensteuer an – und dieser Gewinn könnte dir auch bei der gewöhnlichen Einkommensteuer einen höheren Steuersatz bescheren. Deshalb Vorsicht!

Du solltest die Wohnung mindestens 10 Jahre halten oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnen, sonst ist das steuerlich ungünstig. Nach zehn Jahren ist der Wohnungskredit ja wahrscheinlich noch nicht abbezahlt und du kannst jeden Euro gebrauchen. Übrigens ist für den Staat beim vierten Immobilienverkauf klar, dass du das nicht mehr privat machst – aber das ist wahrscheinlich noch lange hin.

Die wichtigsten Fragen zu: “Wie kaufe ich mir eine Wohnung?” sollten jetzt beantwortet sein. Aber wenn du die Wohnung vermieten willst, gibt es auch einiges zu beachten. Das ist allerdings ein Thema für einen anderen Artikel.

Zu Krediten und Kaufnebenkosten kannst du in diesem Kleingeldhelden-Text weitere Details nachlesen.

Autorin: Anna Lena Lipka

Fotoquelle: Photo by Roman Kraft on Unsplash

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