Wachablösung im Dax: Die Lufthansa musste den Index der 30 wertvollsten deutschen Börsenunternehmen nach dem Corona-Crash verlassen, an ihre Stelle rückte Deutsche Wohnen. Was hat es mit dem Unternehmen auf sich? Warum ist der Immobilienkonzern so umstritten? Und wie stehen die Perspektiven für Anleger?

Das Unternehmensprofil

Die Geschichte von Deutsche Wohnen ist eine Geschichte der stetigen Expansion: 1998 wurde das Unternehmen als Tochterfirma der Deutschen Bank in Frankfurt am Main gegründet. Damals verwaltete es deren Wohnimmobilien. Ein Jahr später ging Deutsche Wohnen an die Börse. 2007 folgte die Fusion mit der GEHAG (Gemeinnützige Heimstätten-, Spar-und Bau-Aktiengesellschaft) aus Berlin. Sie erbaute unter anderem die Hufeisensiedlung, ein sozialer Wohnungsbau im Berliner Ortsteil Britz, der zum UNESCO-Weltkulturerbe gehört.

Von da an verlagerte Deutsche Wohnen seinen Fokus immer stärker auf den Berliner Wohnungsmarkt: von den 163.000 Wohnungen, die das Unternehmen heute besitzt, befinden sich 111 000 in der Hauptstadt. Dort ist heute auch der Hauptsitz der Firma. Die Wohnungen haben einen Wert von insgesamt 24 Milliarden Euro. Der Umsatz lag 2019 bei 1 Milliarde Euro. Damit ist Deutsche Wohnen der zweitgrößte deutsche Immobilienkonzern hinter Vonovia. Seit dem 22. Juni 2020 ist das Unternehmen im Dax notiert, in dem es das Gründungsmitglied Lufthansa ablöste.

Die Kontroverse

Deutsche Wohnen ist wegen seiner Geschäftspraktiken vor allem in Berlin umstritten. Mietaktivisten und Politiker des rot-rot-grünen Senats werfen dem Unternehmen vor, eine Strategie der Mietpreissteigerung um jeden Preis zu verfolgen. Weil Deutsche Wohnen seinen Aktionären hohe Gewinne verspreche, sei der Konzern dazu gezwungen, die Mieten immer weiter hochzutreiben. Damit vertreibe das Unternehmen gezielt Menschen aus unteren Einkommensschichten aus ihren Wohnungen. In Berlin hat sich sogar eine Bürgerinitiative gebildet, die einen Volksentscheid zur Enteignung von Deutsche Wohnen und anderen privaten Immobilienkonzernen zum Ziel hat.

Dass die Initative durckommt, gilt aus rechtlichen und finanziellen Gründen als sehr unwahrscheinlich. Doch der politische Druck auf Deutsche Wohnen ist auch so schon groß: Der rot-rot-grüne Senat hat einen Mietendeckel erlassen, der die Mietpreise in Berlin für fünf Jahre einfriert. Das Gesetz ist derzeit vor Gericht umstritten. Hält der Mietendeckel, könnte das für Deutsche Wohnen einen Millionenverlust bedeuten.

Im Zuge des Dax-Aufstiegs flammte die Debatte um die Firma zuletzt wieder auf. Der Mieterbund warnte davor, dass der Börsenaufstieg den Profitdruck auf das Unternehmen weiter verstärkt. Das Nachsehen hätten die Mieter, heißt es.

Deutsche Wohnen weist die Vorwürfe zurück. “Die Entwicklung von bezahlbarem und lebenswertem Wohnraum bleibt unsere oberste Priorität”, sagt Michael Zahn, der Chef des Konzerns. Das Unternehmen verweist auf eine freiwllige Selbstverpflichtung, die es sich 2019 auferlegt hat: Demnach will es die Miete nach Modernisierungen nur soweit erhöhen, dass sie maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens eines Haushaltes beträgt. “Wir wollen die Situation auf dem deutschen Mietmarkt verbessern und werden die Einkommens- und Lebensverhältnisse unserer Mieter künftig stärker berücksichtigen”, verspricht Zahn. Damit verfolge der Konzern eine langfristig ausgerichtete Strategie, von der alle Stakeholder profitieren. Ob sich die Gegner des Dax-Neulings Deutsche Wohnen von diesen Versprechen besänftigen lassen? Eher nicht. Die Debatte um die Mieten, sie wird aufgeheizt bleiben.

Die Perspektive

Die Aktie der Deutsche Wohnen steht aktuell bei 41 Euro (Stand: 6.7.2020). Damit hat sich der Kurs in den vergangenen zehn Jahren versiebenfacht. Nur nach dem Börsenstart 2007 war das Kursniveau höher. Der Aufstieg in den Dax bedeutet für das Unternehmen auf jeden Fall einen Reputationsgewinn, der noch mehr Anleger und Investoren anlocken könnte. Mit einem KGV von 8,50 ist die Aktie dabei im Dax-Vergleich immer noch relativ günstig zu haben. Ebenfalls positiv für Anleger: Seit 2007 hat Deutsche Wohnen seine Dividende jährlich gesteigert. Zuletzt waren es 90 Cent pro Aktie. Das macht eine Dividendenrendite von knapp 2,5 Prozent. Dieser Wert liegt im Dax-Mittelfeld und ist sicherlich noch ausbaufähig.

Es ist daher kein Wunder, dass das Unternehmen Begehrlichkeiten weckt: Schon 2016 wollte der große Konkurrent Vonovia die Deutsche Wohnen aufkaufen. Damals scheiterte die feindliche Übernahme. Es ist aber gut möglich, dass der Marktführer aus Bochum einen neuen Anlauf starten wird. Für Anleger ist das eine verlockende Aussicht: Denn überlicherweise steigt der Aktienkurs von Übernahmekandidaten deutlich. Größter Einzelaktionär von Deutsche Wohnen ist übrigens das US-Unternehmen BlackRock, der größte Vermögensverwalter der Welt.

Vieles spricht jedoch dafür, dass Deutsche Wohnen auch auf eigenen Beinen im Dax eine gute Entwicklung nehmen kann. Der Gewinn stieg im vergangenen Jahr um 11,5 Prozent auf 538 Millionen Euro. Der Immobilienkonzern wird von den steigenden Preisen für Mietwohnungen in Großstädten weiterhin profitieren. Eine Gefahr liegt allerdings in schärferer Regulierung auf dem Kernmarkt Berlin . Analysten schätzen die Lage für Deutsche Wohnen optimistisch ein: Die Deutsche Bank spricht aktuell eine Kaufempfehlung für die Aktie (“Buy”) aus und setzt das Kursziel auf 60 Euro.

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