Mieter müssen nicht immer 100 Prozent ihrer Miete zahlen. Es gibt Gründe und Ausnahmen, in denen sie die Miete verringern dürfen und somit Geld sparen können. In welchen Fällen du eine Mietminderung bekommst und wie du sie durchsetzt, erfährst du jetzt.

Was ist eine Mietminderung?

Grundsätzlich hast Du als Mieter den Anspruch darauf, dass deine individuelle Mietwohnung frei von Mängeln ist – dafür zahlst du ja schlussendlich auch deine Miete. In vielen Mietwohnungen kommt es überdies aber auch zu folgenden Problematiken:

  • Schimmel
  • potentielle Ruhestörungen
  • Schäden am Gebäude oder an Gebäudeteilen
  • fehlerhafte Installationen
  • nicht funktionierende Heizungs- und Sanitärtechnik

Für diese und noch weitere, gravierende Mängel hast du als Mieter im Regelfall Anspruch auf Mietminderung. Unter dem Begriff Mietminderung ist zu verstehen, dass du als Mieter nicht die vollen Mietkosten für deine Mietwohnung tragen musst – und zwar aufgrund der genannten Mängel. Eine Mietminderung kann jedoch nicht einfach von dir umgesetzt werden, sondern muss erst rechtlich abgesichert werden. Denn gemäß Mietvertrag bist du ja zunächst zur Zahlung deiner entsprechenden Miete verpflichtet. Insofern du eine potentielle Mietminderung also auf eigene Faust durchsetzen wölltest, könnte dein Vermieter den von dir in Eigenregie gekürzten Betrag sofort nachfordern. Denn nur in ganz bestimmten Ausnahmefällen kann eine Mietminderung gemäß § 536 BGB wirksam werden.

In welchen Fällen kann ich eine Mietminderung bekommen?

Insofern deine Mietwohnung erhebliche Mängel aufweist, die dazu führen, dass du eine Mietwohnung im schlimmsten Fall nicht 100-prozentig nutzen kannst, kannst du deinen individuellen Mietbetrag mindern. Betroffen sind in Bezug auf potentielle Mängel vor allem Heizung, Warmwasserboiler sowie Aufzug, sanitäre Anlagen und die Wasserversorgung. Darüber hinaus darf in der Wohnung kein Schimmel vorhanden sein und auch eine regelmäßige, von anderen Mietparteien oder vom unmittelbaren Umfeld deiner Mietwohnung verursachte Ruhestörung darf nicht der Fall sein.

Sobald dir also diesbezüglich ein Mangel in deiner Mietwohnung auffällt, der so nicht explizit im Mietvertrag angegeben ist, kannst du auf Mietminderung pochen. Grundlage für die Minderung ist immer der Zustand beim Abschluss des Mietvertrags. Treten ab diesem Zeitpunkt die genannten Mängel erstmalig auf, so kannst du für diese eine Minderung deiner Mietkosten durchsetzen. Außerdem ist eine wichtige Voraussetzung für eine entsprechende Mietminderung, dass du als Mieter die etwaigen Minderungsgründe nicht selbst verursacht hast.

Wie komme ich zu meiner Mietminderung?

Eine Mietminderung kannst du nicht einfach durch eine niedrige Mietzahlung an den Vermieter durchsetzen. Vielmehr bedarf es hier einer sachlichen Kommunikation mit deinem Vermieter. Zunächst musst du den betreffenden Sachmangel an deinem Mietobjekt also deinem Vermieter geltend machen. Dies setzt du am besten über ein schriftliches Einschreiben per Post um. Zum einen hast du so die Garantie, dass dein Vermieter das Einschreiben auch wirklich entgegengenommen hat, zum anderen hast du auch immer einen handfesten Nachweis für die Geltendmachung deiner Mängel gegenüber deines Vermieters. Weiterhin empfiehlt sich auch eine persönliche Übergabe der Auflistung der Mietmängel. Außerdem wichtig ist in beiden Fällen, dass du deine Auflistung auch persönlich unterschreibst und mit dem aktuellen Datum versiehst. Gar nicht zielführend ist bei der Anzeige von potentiellen Mietmängeln, die zu einer Mietminderung führen sollen, jedoch ein bloßer Anruf bei deinem Vermieter, da du diesen im Nachhinein nicht mehr nachweisen kannst.

Wie du deine potentielle Mietminderung tatsächlich durchsetzt

Insofern dein Vermieter die von dir angezeigten Mängel nicht sofort behebt oder abstellt, kannst du eine Mietminderung ankündigen. Auch darüber musst du deinen Vermieter in der Regel erst einmal in Kenntnis setzen, bevor du die Minderung deiner Miete tatsächlich vornimmst. Verfasse also auch hierrüber ein entsprechendes Schreiben, in dem du deinem Vermieter eine Ankündigung über die Minderung deiner Miete um einen individuellen (und von dir anhand von Mietminderungstabellen berechneten) Prozentsatz vornimmst.

Setze deinem Vermieter in deinem Schreiben zudem eine Frist von mindestens 2 Tagen bis 6 Wochen (je nach Sachverhalt – beim kaputten Dach eher 6 Wochen, beim Heizungsausfall hingegen nur maximal 2 Tage), die dieser noch zur Behebung der Schäden oder Mängel nutzen kann. Lässt dein Vermieter auch diese Frist verstreichen, bist du als rechtmäßiger Mieter dazu befugt, deine Mietzahlungen um den angekündigten Prozentsatz zu reduzieren, bis die etwaigen Mängel behoben sind. Zusätzlich kannst du noch weitere Kürzungen vornehmen (aber auch diese vorher ankündigen), insofern sich währenddessen weitere Mängel an Deinem Mietobjekt ergeben.

Wie berechne ich die Mietminderung?

Zunächst nimmst du hierfür deine individuelle Grundmiete (oder auch „Kaltmiete“ genannt) zur Hand – diese beträgt in unserem fiktiven Fall z.B. monatlich 500,00 Euro. Hinzu kommen noch 300,00 Euro Nebenkosten. Die Brutto-Gesamtmiete beläuft sich in unserem Beispiel daher auf 800,00 Euro monatlich. Diese bildet die Grundlage für die entsprechende Mietminderung, die im Folgenden vorgenommen werden soll. Insofern du also deine Brutto-Gesamtmiete für einen Zeitraum von 2 Wochen (oder 14 Tage) um 20 Prozent kürzen möchtest, müsstest du folgendermaßen vorgehen:

  • 800,00 Euro / 100 = 8,00 Euro
  • 8,00 Euro * 20 = 160,00 Euro
  • 160,00 Euro/ 31 Miettage x 14 Mietminderungstage = 72,25 Euro

Die Mietminderung in Höhe von 72,25 Euro teilst Du Deinem Vermieter schriftlich mit und setzt diese mit der nächsten Mietzahlung um.

Was ist eine Mietminderungstabelle?

Die sogenannte Mietminderungstabelle zeigt dir die gerichtlich zugesprochenen Prozentsätze für zulässige Mietminderungen. Ohne eine rechtliche Beratung solltest du die entsprechenden Prozentsätze jedoch nicht direkt auf dichübertragen. Denn schlägst du hier über die Stränge, kann dein Vermieter dir im schlimmsten Fall auch dein Mietverhältnis aufkündigen. Wir möchten dir im Rahmen der Mietminderungstabelle dennoch ein paar gängige Werte mit auf den Weg geben:

  • 50 Prozent Minderung: z.B. Heizungsausfall während der Hauptheizperiode (Dezember bis März)
  • 20 Prozent Minderung: z.B. Schimmel in Wohn-, Bad- oder im Schlafzimmer
  • 15 Prozent Minderung: Aufzugausfall, obwohl Aufzug im Mietvertrag angegeben
  • 10 Prozent Minderung: aus Deinen Trinkwasserleitungen kommt nur braunfarbiges Wasser
  • 2 Prozent Minderung: übermäßig verschmutztes Treppenhaus, obwohl etwaige Dienstleistung in Nebenkostenabrechnung abgerechnet wird

Eine ausführlichere Mietminderungstabelle findest du hier.

Wie erstelle ich den Musterbrief für die Mietminderung?

Auf vielen bekannten Immobilienportalen sowie in mietrechtlichen Foren kannst du dir kostenlose Mustervorlagen für die Erstellung von Mietminderungsschreiben herunterladen. Die Musterbriefe beinhalten in der Regel den formellen Wortlaut der Begründung zu den Mietminderungsvorhaben. Den kannst du dann noch an deinen individuellen Fall anpassen. Darüber hinaus sind die Musterbriefe auch bereits entsprechend formatiert, so dass du eigentlich nur noch deine eigene Adresse sowie die deines Vermieters in die Musterbrief eintragen musst. Zum einen erhältst du in Bezug auf die kostenlosen Musterbriefe entsprechende Anzeigeschreiben über Mängel an deinem Mietobjekt und zum anderen erhältst du hier auch direkte Ankündigungsschreiben für Mietminderungen. Mit denen kannst du deine individuellen Mietminderungsansprüche schlussendlich geltend machen.

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